Bairro de Pajuçara, em Maceió | Divulgação/Destinia

O mercado imobiliário de Maceió atravessa um momento de forte expansão. Com preços de até R$ 14.177/m² em bairros como a Pajuçara e imóveis de até 30 m² vendidos por valores entre R$ 400 mil e R$ 500 mil, a orla da capital alagoana consolidou-se como um dos eixos de maior valorização do Nordeste — impulsionada pelo turismo, pelos deslocamentos de moradores de classe média das áreas afetadas pela mineração da Braskem e pela conversão de imóveis para locação de curta duração. Esses fenômenos, combinados, vêm transformando a dinâmica urbana, o perfil dos moradores e a forma de uso dos bairros.

Ao mesmo tempo, essa euforia contrasta com um cenário público marcado pela ausência de regulação urbana eficaz, o que, segundo especialistas, abre margem para um crescimento desordenado, prejudicando mobilidade, saneamento e habitação popular.

Para Rosângela Carvalho, conselheira do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU/BR), “Maceió vive uma pressão imobiliária exacerbada sem a devida regulação. Há um adensamento descontrolado e ausência de um plano diretor atualizado. Os projetos são liberados sem análise real dos impactos sobre mobilidade, saneamento, drenagem ou áreas verdes. O bônus da valorização fica com o mercado. O ônus sobra para o poder público e para a população.”

A arquiteta alerta: “Por exemplo, no Corredor Vera Arruda, na Jatiúca, a pressão por mais mobilidade urbana está ameaçando a preservação do espaço cultural. Há moradores querendo abrir vias dentro do parque para resolver o trânsito, causado pelo excesso de novos empreendimentos nas redondezas, autorizados sem planejamento.”

Crescimento desenfreado com aval do poder público

Do lado empresarial, Alfredo Brêda aponta que o setor da construção civil vive um momento de grande aquecimento: “O que diminuiu agora no último trimestre foi o número de novos lançamentos, mas a atividade continua bem aquecida.”

No entanto, é exatamente esse aquecimento que impõe dilemas estruturais: os preços da faixa litorânea mais nobre sobem rapidamente — enquanto os instrumentos de controle urbano, como plano diretor, licenciamento e mobilidade, são contidos pelo poder público.

Segundo levantamento divulgado pelo portal Movimento Econômico, em setembro de 2025, o preço médio do metro quadrado residencial em Maceió estava em R$ 9.746, representando alta de 0,96% no mês e 9,64% nos últimos 12 meses. Esse valor coloca a capital alagoana entre as capitais nordestinas com os preços mais elevados, superando cidades como Salvador (R$ 8.542) e Recife (R$ 7.916).

Além disso, os bairros da orla marítima destacam-se pela valorização expressiva. Na Pajuçara, o metro quadrado atingiu R$ 14.177, na Ponta Verde R$ 12.725 e na Jatiúca R$ 11.227, conforme o mesmo levantamento da FipeZAP.

Especulação x habitação popular

A orla está sendo ocupada de modo intensivo por lançamentos voltados ao aluguel de temporada e à classe média/investidores — imóveis pequenos, valores elevados e grande atratividade para investidores que buscam rendimento rápido na alta temporada, com aluguéis que ultrapassam R$ 4 mil/mês.

Enquanto isso, a política pública de habitação popular da cidade — voltada especialmente para famílias de baixa renda — foi desmontada. Os programas do Minha Casa Minha Vida, iniciados durante o governo da presidenta Dilma Rousseff e implementados na gestão do prefeito Rui Palmeira, não foram integralmente entregues ao longo de quase doze anos. Isso evidencia a ausência de planejamento urbano em Maceió. O Instituto de Pesquisa, Planejamento e Licenciamento Urbano – IPLAM funciona como um cabide de empregos a serviço de aliados políticos do prefeito, sem capacidade técnica para atuar efetivamente na área.

O arquiteto e urbanista Dilson Ferreira alerta: “Esses condomínios, em sua maioria comprados por investidores, estão transformando bairros antes formados por moradores fixos em ‘bairros de aluguel temporário’. É o que chamo de ‘urbanismo Airbnb’, ou ‘urbanismo de aplicativo’. A tecnologia associada ao uso do dinheiro público gerou um modelo em que perdemos o vínculo urbano entre moradores, dando lugar a relações efêmeras, definidas pelo mercado imobiliário e por aplicativos de hospedagem.”

Os recursos do Minha Casa Minha Vida, segundo Dilson Ferreira, “estão sendo drenados para alimentar a especulação imobiliária e promover a gentrificação de bairros inteiros da orla. O dinheiro que deveria garantir moradia digna à maioria da população está, na prática, expulsando moradores dos bairros da orla e destruindo bairros inteiros. Essa distorção precisa de regulação imediata do poder público e de uma avaliação urgente sobre o real destino dos investimentos públicos para habitações de interesse social. Enquanto se destinam recursos do MCMV para especulação, Maceió tem um déficit habitacional de 63.793 unidades, segundo dados do professor da UFAL, Cícero Péricles. O déficit em Alagoas, incluindo a capital, chega a 128.000 unidades”, finaliza Dilson Ferreira.

Um alerta urgente

Sem um plano diretor atualizado e sem mecanismos de controle e contrapartida urbana efetiva, Maceió convive com um paradoxo: valorização imobiliária acelerada enquanto infraestrutura, mobilidade e moradia social ficam para trás. Se essa curva de valorização continuar sem regulação, o risco não é apenas uma bolha imobiliária — mas a consolidação de um modelo urbano excludente, onde a orla vira vitrine de investimento e a maioria da população se torna mera espectadora.