Por Dilson Ferreira*

Em 13 de fevereiro de 2026, publiquei nas minhas redes sociais um vídeo alertando sobre a forma como as paisagens de Maceió, especialmente na chamada Rota do Mar, vêm sendo apropriadas pelo mercado imobiliário. Na ocasião, escrevi que, em Maceió, a paisagem não é tratada como bem coletivo, mas como oportunidade imobiliária.

Afirmei também que nossas paisagens vêm sendo desrespeitadas e transformadas em mercadoria para poucos especuladores. Quase seis meses depois, o tema da privatização das praias e das paisagens ganhou grande repercussão em perfis de Alagoas e de outros estados.

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O assunto viralizou nas redes sociais e passou a ser discutido não apenas em Maceió, mas em várias partes do Brasil.

Essa repercussão demonstra que a preocupação apresentada naquele momento era legítima, necessária e urgente. Praias, restingas, dunas, coqueirais, corredores de ventilação, visadas para o mar e paisagens naturais não são terrenos vazios à espera de empreendimentos. São elementos ambientais, culturais e urbanos que formam a identidade de uma cidade, especialmente de uma cidade turística como Maceió.

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É preciso compreender que esses elementos cumprem funções importantes:

* protegem ecossistemas frágeis, como restingas, dunas e áreas costeiras;

* garantem conforto ambiental, ventilação, sombra e equilíbrio climático;

* preservam a memória urbana, a identidade coletiva e a relação da população com o mar e seus corpos hídricos (lagos, lagunas, mangues e riachos).

A ampliação desse debate também mostra que veículos de imprensa como o 082 Notícias, juntamente com arquitetos, urbanistas, pesquisadores e outros profissionais comprometidos com a cidade, vem discutindo um tema essencial: o direito da população à cidade e à paisagem.

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O que antes poderia ser tratado como preocupação isolada hoje mobiliza cidadãos, entidades, profissionais e movimentos sociais.

A privatização da paisagem ocorre quando uma paisagem natural, urbana, histórica ou cultural, antes compartilhada pela população, passa a ser bloqueada, apropriada ou transformada em benefício de poucos. Isso acontece quando edifícios impedem a visão do mar a partir de uma avenida, praça, bairro ou espaço público.

Também ocorre quando a paisagem é incorporada à publicidade e ao preço de um empreendimento privado, enquanto a própria construção impede que a população continue tendo acesso visual ou físico a ela.

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Esse processo produz pelo menos três efeitos graves:

* vende para poucos aquilo que antes era percebido e patrimônio visual coletivo;

* transforma a paisagem em argumento e ativo lucrativo de valorização imobiliária;

* retira da coletividade um patrimônio ambiental, cultural e afetivo, gerando degradação da paisagem.

É importante deixar claro: não se trata de ser contra o direito individual de um apartamento ter vista para o mar. O debate é mais amplo. A questão surge quando uma construção, ou um conjunto de construções, bloqueia paisagens importantes para ruas, praças, bairros, avenidas e espaços utilizados pela coletividade. Nesse caso, o impacto deixa de ser privado e passa a atingir toda a cidade. É imensurável o prejuízo para o conjunto da sociedade, que é o direito a paisagem e à cidade.

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A construção de um empreendimento no eixo visual da chamada Rota do Mar, que denomino de rodovia-mirante, apresenta esse problema de forma evidente. A via recebeu esse nome porque estabelecia uma relação visual direta com o oceano. Para quem chegava à cidade pela região do aeroporto, a visão do mar era um dos elementos mais marcantes do percurso.

Essa perspectiva não possuía apenas valor estético. Ela ajudava a criar orientação, identidade e memória urbana. Era um ativo sentimental, paisagístico e turístico importante para Maceió.

Entretanto, um empreendimento foi implantado praticamente no eixo visual da avenida e passou a bloquear a ligação entre a via e o mar. Não se trata apenas de perder uma vista bonita. Trata-se da eliminação de uma referência urbana que fazia parte da experiência coletiva da cidade e da primeira impressão de muitos visitantes que chegavam a Maceió.

Maceió é conhecida como o Paraíso das Águas. Sua relação com o mar, as lagoas, os rios e os demais corpos d’água está presente em sua história, cultura e imagem. Quando uma construção bloqueia essa relação, interfere também na memória afetiva da população.

O problema pode se tornar ainda mais grave com a implantação de novos edifícios nas laterais. Se cada empreendimento for analisado isoladamente, poderá surgir, ao longo do tempo, uma grande barreira edificada, destruindo restingas, gerando problema de mobilidade urbana,poluição por línguas sujas e esgoto na praia, potencializando processos de erosão marinha, impedindo a visão do oceano e reduzindo a circulação dos ventos.

Esse é o chamado impacto cumulativo. Um único prédio pode parecer aceitável quando analisado separadamente. Porém, vários edifícios na mesma área podem produzir, em conjunto:

* bloqueio da paisagem e perda de visadas públicas para o mar;

* aumento do sombreamento e redução da ventilação natural;

* sobrecarga da infraestrutura urbana, da drenagem e da mobilidade.

Por isso, o planejamento urbano não pode avaliar apenas o edifício que está sendo aprovado naquele momento. É necessário considerar também o que poderá ser construído ao redor dele no futuro. Isso se chama planejamento urbano efetivamente.

O proprietário pode ser dono do terreno. O empreendimento pode até cumprir formalmente índices previstos na legislação municipal, como altura, recuos e taxa de ocupação. Isso, entretanto, não significa que qualquer construção seja automaticamente adequada para a cidade.

Uma edificação não produz impactos apenas dentro dos limites do lote. Seu volume interfere na iluminação natural, na ventilação, na paisagem, no trânsito, na mobilidade, na drenagem, nas redes públicas e na qualidade de vida de quem mora ou circula no entorno.

É por esse motivo que a propriedade urbana deve cumprir uma função social. O direito de construir precisa ser compatível com o interesse coletivo, com a proteção ambiental e com o planejamento da cidade. O direito de propriedade não é absoluto e ver intervenções deste tipo é inaceitável.

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A pergunta central, portanto, não é apenas se o terreno é privado ou se os índices urbanísticos foram cumpridos. A pergunta correta é outra: qual será o impacto desse empreendimento sobre a cidade?

Ele bloqueará uma paisagem importante? Reduzirá a ventilação de um bairro? Aumentará o sombreamento sobre praias e espaços públicos? Criará uma barreira de edifícios?

Sobrecarregará o sistema viário, a drenagem ou a rede de saneamento?

Essas perguntas fazem parte de um planejamento urbano responsável. Uma cidade não pode crescer destruindo aquilo que a torna única, como é o caso de Maceió, que é o mar e as nossas lagunas que encantaram e encantam quem por aqui chega.

Em Maceió, proteger a vista do mar, das lagunas das restingas, os corredores de ventilação e as paisagens afetivas significa proteger a própria identidade da cidade. A paisagem não pode ser cercada, bloqueada, vendida ou transformada em mercadoria de um único setor.

A paisagem pertence à coletividade, e não apenas ao mercado imobiliário.

No próximo artigo falaremos das possíveis soluções viáveis e atualmente disponíveis, para evitar aberrações urbanas como a que está sendo debatida sobre a rota do mar.

*Arquiteto e urbanista, professor doutor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Alagoas