Por Dilson Batista Ferreira*
Em 2015, publiquei na Revista Ímpeto, da UFAL, o artigo “Greenwashing e Mercado Imobiliário”. Para quem não sabe, greenwashing significa “maquiagem verde”, uma estratégia de marketing que utiliza o discurso ambiental para transmitir uma imagem de sustentabilidade que nem sempre corresponde à realidade. Naquele artigo, analisei como grandes empreendimentos induzem a expansão imobiliária, valorizam terrenos, transformam bairros e podem provocar gentrificação e destruição ambiental.
Naquele estudo, apresentei os conceitos de empreendimentos “hubs” e “satélites”, utilizando como exemplo o Parque Shopping Maceió, implantado próximo ao antigo lixão de Cruz das Almas, em uma região marcada por desmatamentos e questionamentos judiciais. Onze anos depois, a transformação da Avenida Josefa de Melo confirma o processo de expansão imobiliária que descrevi.
Hoje, observo fenômeno semelhante em Garça Torta, onde está sendo construída a torre residencial Dom Pietro Residencial Beach Club, com aproximadamente 20 andares, 82 apartamentos e 35,6 mil m² de área construída, na estreita Rua São Pedro.
1. O efeito hub imobiliário
Um grande edifício pode funcionar como âncora imobiliária, atraindo novos empreendimentos, valorizando terrenos e intensificando a gentrificação e a pressão sobre moradores tradicionais. Esse efeito cumulativo pode acelerar a verticalização e descaracterizar bairros inteiros.
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2. Impactos urbanos e ambientais
Entre os possíveis impactos estão:
– Aumento do tráfego e sobrecarga da infraestrutura.
– Maior consumo de água, produção de esgoto e resíduos.
– Sombreamento da praia e impermeabilização do solo.
– Riscos às restingas, à desova de tartarugas marinhas e à fauna costeira.
– Gentrificação e descaracterização da paisagem tradicional.
– Pressão por obras viárias e possíveis desapropriações.
3. O risco de intervenções na Rua São Pedro
A estreita Rua São Pedro poderá não suportar o tráfego de sucessivos edifícios. Minha avaliação é que a expansão imobiliária poderá exigir seu alargamento ou duplicação, com possíveis desapropriações e deslocamento de moradores. Esse risco precisa ser avaliado em estudos de mobilidade.
4. Questionamentos ambientais e jurídicos
Assim como ocorreu na região do Parque Shopping Maceió, a construção em Garça Torta também enfrenta questionamentos ambientais e jurídicos.
O Ministério Público Federal (MPF), no Inquérito Civil nº 1.11.000.000459/2024-50, recomendou, em janeiro de 2026, a paralisação das obras e a suspensão dos alvarás diante de pendências ambientais e urbanísticas. A empresa responsável declarou que suas atividades estavam regulares.
5. O custo coletivo da verticalização
Os benefícios econômicos ficam concentrados nos empreendimentos, enquanto parte dos custos urbanos e ambientais, muitas vezes irreparáveis, pode ser transferida à sociedade.
Esse é o efeito dos edifícios hubs ou empreendimentos hubs: uma construção pode desencadear transformações profundas em toda uma região. Processos como os observados na Avenida Josefa de Melo podem se repetir em Garça Torta, na Lagoa da Anta e em Murilópolis, onde existem projetos de grandes empreendimentos verticais.
Por isso, são indispensáveis Estudos de Impacto de Vizinhança (EIV) rigorosos, estudos ambientais dos meios físico, biótico e socioeconômico, estudos de mobilidade e simulações computacionais de desenvolvimento urbano, fundamentados nas ciências urbanísticas, sociais e ambientais.
Não basta avaliar um empreendimento isoladamente. É preciso considerar seus impactos diretos, indiretos e cumulativos, incluindo os novos edifícios que poderão surgir. Planejar a cidade é compreender não apenas o que será construído hoje, mas as transformações que, porventura, essa construção poderá provocar no futuro. Fica aqui registrada, para posteridade, minha percepção urbanística para o futuro dessa região, se este processo de verticalização continuar nessa porção do Litoral Norte.
*Arquiteto urbanista e professor da FAU/UFAL
ESTE OLHAR COM CONHECIMENTO CIENTÍFICO E TECNICO É ESSENCIAL PARA FREAR PROJETOS QUE SIGNIFICATIVA IMPACTAM NOS TERRITÓRIOS. URGENTE QUE A PREFEITURA DE MACEIO GEIMETRIZE ATRAVÉS DE CONCURSO PÚBLICO SEU QUADRO ESPECIALIZADO, POIS O QUE OCORRE SÃO EQUIPES DE ESTAGIÁRIOS E GARGOS COMISSIONADOS QUE LIMITAM O COMPROMISSO ÉTICO DAA AVALIAÇÕES DOS PROJETOS IMOBILIÁRIOS.
PARABÉNS PROFESSOR DILSON!