Por Dilson Ferreira*

A discussão sobre a privatização da paisagem em Maceió precisa avançar para além da indignação provocada por vídeos que acendem esse debate nas redes sociais. É uma discussão que precisa ser travada no território.

É necessário transformar essa discussão digital, que inclusive faço diariamente, em aplicação efetiva da política urbana, da legislação, da fiscalização, do planejamento e de critérios técnicos de aprovação de empreendimentos em Maceió, em Alagoas e no país. Fazer dessa discussão digital um processo democrático de direito.à cidade.

O Brasil ainda não possui uma lei nacional específica, objetiva e dedicada exclusivamente ao direito à paisagem. Isso, porém, não significa que a paisagem esteja sem proteção jurídica.

A Constituição Federal protege o meio ambiente e os bens de valor histórico, artístico, cultural, turístico e paisagístico.

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O Estatuto da Cidade também determina que o uso da propriedade urbana deve ocorrer em benefício da coletividade, do bem-estar dos cidadãos e do equilíbrio ambiental.

A paisagem não deve ser entendida apenas como uma visão bonita ou um cenário para o turismo. Ela é formada pela relação entre os elementos naturais, as construções, os espaços públicos, a história e a maneira como a população percebe e utiliza o território.
Uma praia, uma lagoa, um coqueiral, uma encosta, uma avenida com vista para o mar ou um conjunto histórico podem possuir valor paisagístico porque fazem parte da identidade coletiva e da experiência cotidiana da população.

Proteger a paisagem significa proteger a memória urbana, ambiental, cultural, paisagística e afetiva da população.
Temos dispositivos legais para cobrar esses estudos de preservação. Um dos principais instrumentos para avaliar os efeitos de grandes empreendimentos é o Estudo de Impacto de Vizinhança, conhecido pela sigla EIV. O EIV é um estudo técnico que deve identificar os efeitos positivos e negativos de uma construção sobre sua área de influência.

Ladeira da Leste-Oeste descendo para Álvaro Calheiros | Reprodução

Esse estudo não pode analisar apenas o trânsito ou a infraestrutura. Um EIV completo precisa avaliar aumento da população, demanda por serviços públicos, geração de tráfego, transporte coletivo, ventilação, iluminação natural, sombreamento, drenagem, infraestrutura, mobilidade, patrimônio ambiental e cultural, paisagem urbana e qualidade de vida, dentre outros aspectos.

No caso de empreendimentos próximos ao litoral ou em eixos importantes da cidade, incluindo mais de uma dezena de mirantes históricos que Maceió possui, o EIV também deve analisar corredores visuais, áreas de ventilação, mirantes, avenidas, praças e outros pontos de contemplação da paisagem. E isso Maceió possui como poucas cidades, tanto do lado da laguna Mundaú como do mar, do Centro Histórico e de diversos bairros.

Na Rota do Mar, objeto de discussão nacional nas redes, por exemplo, deveriam ter sido produzidas simulações mostrando como o edifício seria percebido a partir de diferentes pontos da avenida. Essas simulações deveriam apresentar:

• a situação anterior à implantação do empreendimento;
• o impacto visual, ambiental e urbano da construção aprovada;
• o possível efeito de futuras edificações no entorno.

Mirante do Jacintinho | Reprodução

Também deveriam ser avaliados o comportamento dos ventos, o sombreamento ao longo do dia e a possibilidade de formação de um paredão construtivo. Hoje, programas de modelagem tridimensional permitem simular esses efeitos com bastante precisão. Portanto, não existe justificativa técnica para aprovar grandes empreendimentos sem visualizar previamente como eles modificarão a cidade. Isso é função do IPLAM que deveria ter equipes regulando nossas paisagens urbanas e naturais.

Um dos principais erros do licenciamento urbano é avaliar cada projeto como se o terreno fosse uma ilha. O empreendimento apresenta seus documentos, comprova determinados índices e entrega projetos técnicos. Depois recebe autorização sem que sejam analisadas adequadamente as transformações do bairro e da região como um todo. Não se faz o estudo sistêmico e não se discute com a população. Não existe transparência pública nem dados abertos em sua totalidade quanto a esses licenciamentos e processos.

Essa forma de aprovação produz uma urbanização por fragmentação. Cada construção é examinada separadamente, mas a população sofre o resultado acumulado de todas elas. É assim que surgem grandes barreiras de prédios, ruas congestionadas, praias excessivamente sombreadas, redes de drenagem sobrecarregadas, expulsão de comunidades, gentrificação, bairros com menor circulação de ar e obstrução de paisagens.

O planejamento urbano precisa avaliar o território de forma integrada. Não basta saber a altura permitida em um lote, o coeficiente de aproveitamento e outros índices urbanísticos. É necessário compreender como essa altura e essas condicionantes, repetidas em vários terrenos, modificarão a paisagem, o clima urbano e a infraestrutura de forma sistêmica. Esse cuidado é ainda mais importante em áreas sensíveis, como restingas, bordas marítimas, orlas lagunares, encostas, áreas de preservação, eixos turísticos e vias que possuem relação direta com paisagens naturais.

Ladeira do Óleo | Reprodução

É o caso dos nossos mirantes, do litoral norte de Maceió e também de áreas que começam a se expandir para o sul e o norte do estado. Nesses locais, uma aprovação equivocada pode gerar perdas ambientais e urbanas irreversíveis.

Os corredores visuais são faixas ou eixos da cidade que permitem observar uma paisagem de interesse coletivo. Eles podem conectar uma avenida ao mar, uma praça a um monumento, um bairro a uma lagoa ou um mirante a uma paisagem natural. Em Maceió, temos diversos mirantes que mostram que nossos antigos gestores públicos valorizavam a paisagem urbana.

Esses mirantes e corredores ajudam a organizar a leitura da cidade e fortalecem a identidade urbana e a relação da população com o território. Quando um edifício é implantado no centro de um corredor visual, essa relação pode desaparecer, degradando visualmente o ambiente urbano e ambiental.

Por isso, cidades que valorizam sua paisagem estabelecem regras específicas para proteger determinadas perspectivas. Essas regras podem incluir:

• limites de altura em áreas de interesse paisagístico;
• afastamentos maiores e espaços livres entre edificações;
• escalonamento das construções e redução da largura das torres;
• obrigatoriedade de estudos como EIV e modelagens do prédio antes de construir.

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Não se trata de impedir toda construção. Trata-se de definir regras que preservem o direito à cidade e permitam construir sem eliminar uma paisagem importante para a coletividade.

Maceió precisa identificar oficialmente seus corredores visuais não apenas as zonas e maceixinas urbanas. Tem de identificar seus mirantes naturais e construídos, suas vias com valor paisagístico, suas áreas de ventilação, suas restingas e suas paisagens de interesse histórico, natural e coletivo. Sem esse mapeamento, a prefeitura e mesmo o Estado continuarão autorizando empreendimentos cegamente, de forma fragmentada, lote a lote, sem compreender o impacto visual acumulado sobre o território.

Na Maceió de hoje, a paisagem ainda é frequentemente tratada como oportunidade imobiliária ou como instrumento de promoção política. O mar, a ventilação, a restinga e as vistas naturais aparecem nas propagandas e são incorporados ao preço dos imóveis, ou a ativos políticos de gestores que nada entendem de planejamento urbano. Quanto melhor a vista, maior costuma ser o valor do apartamento. Quanto melhor a foto da obra pública na paisagem, mais seguidores o político terá.

O problema é que a mesma construção ou obra pública que vende a paisagem como produto imobiliário ou político, pode bloqueá-la para quem está do lado de fora. Um patrimônio produzido pela natureza e compartilhado historicamente pela população passa a valorizar propriedades privadas, enquanto seu acesso visual por toda a população se torna cada vez mais restrito.

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Nesse processo, a paisagem é convertida simultaneamente em instrumento de especulação imobiliária e objeto de privatização ou ganho político. A expectativa de valorização dos terrenos aumenta a pressão por maiores alturas, maiores áreas construídas e ocupação intensiva do litoral.

A paisagem coletiva é vendida por milhões, mas os prejuízos ambientais e urbanos são distribuídos por toda a cidade. Depois, serão disponibilizados recursos públicos para amenizar o problema. Ou seja, empreendimentos privados prejudicam a sociedade e, depois, a própria sociedade paga a conta para sanar ou mitigar o impacto, com apoio do próprio poder público que autorizou o prédio monstrengo que impactou o meio ambiente natural e urbano.

Por isso, Maceió precisa exigir, no mínimo:

• EIVs completos para grandes empreendimentos;
• estudos de impacto cumulativo, sombreamento, ventilação e paisagem;
• participação social e transparência nos processos de aprovação;
• audiências públicas populares e técnicas.

Maceió não pode continuar aprovando empreendimentos como se cada terreno estivesse isolado da cidade. Está mais do que na hora de os órgãos de análise, aprovação, fiscalização e controle, bem como a própria Justiça de Alagoas, exigirem esses estudos e trâmites como pré-requisito básico para a concessão do alvará de construção.

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Construir é necessário. Um mercado imobiliário em sinergia com o futuro urbano coletivo é importante. Porém, construir com responsabilidade é indispensável.

A valorização imobiliária de poucos não pode eliminar o patrimônio paisagístico de todos.

O IMA, o IPLAM a Câmara Municipal de Maceió, os Ministérios Públicos Estadual e Federal, a Secretaria do Patrimônio da União e órgãos como o Ibama precisam entrar nesse debate e definir regras claras para a preservação das paisagens da cidade.

Afinal, a paisagem pertence à coletividade, e não ao mercado imobiliário. Uma cidade que vende e perde sua paisagem perde também parte de sua memória, de sua identidade e de seu futuro, inclusive econômico e turístico.

Precisamos, em Maceió, regular o mercado da paisagem urbana, como fazem diversos países e cidades.

A Rota do Mar, agora virou a “Rota da Má Gestão Urbana”

*Arquiteto e urbanista, professor doutor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Alagoas