Foto: Lula Castello Branco

Por Dilson Ferreira*

Mais uma vez, volto a tratar dos prédios abandonados de Maceió e das possibilidades que eles oferecem para a cidade. O antigo Hiper Bompreço, na Avenida Buarque de Macedo, é uma das maiores oportunidades urbanas do estado. O conjunto soma cerca de 18.000 m² de área construída em um terreno de mais de 23.000 m², com estacionamento próprio e localização estratégica ao lado da linha do VLT. Desocupado desde 2018, o imóvel pertence ao Governo de Alagoas, sob responsabilidade da CARHP, com valor estimado em R$ 31 milhões segundo o portal Repórter Nordeste.

Vender esse conjunto de prédios seria desperdiçar uma oportunidade histórica de requalificar o centro de Maceió. Seria entregar um ativo público à especulação em vez de transformá-lo em um polo de desenvolvimento urbano, social e cultural.

O Estatuto da Cidade, Lei nº 10.257 de 2001, e o Plano Diretor de Maceió preveem instrumentos como operações urbanas consorciadas, IPTU progressivo, outorga onerosa e o princípio da função social da propriedade. Todos já são aplicáveis conforme o Capítulo III do plano municipal.

Foto: Lula Castello Branco

Com base nesses instrumentos, proponho transformar o antigo Bompreço em um projeto-piloto de requalificação urbana estruturado em sete eixos:

1. Habitação de Interesse Social, HIS: construção de moradias dignas com verticalização via Minha Casa Minha Vida. Pode ser financiado pelo PAC Seleções, Faixa 1.

2. Centro Popular de Inovação e Tecnologia: uso do térreo para atividades com apoio de UFAL, IFAL, SEBRAE e startups locais. Pode captar recursos da Finep e do SebraeTec.

3. Espaço de Cultura e Gastronomia Popular: feira permanente, mercado de artesanato e culinária. Pode contar com recursos da Lei Paulo Gustavo, da Política Aldir Blanc e do BNDES.

4. Restaurante Popular: alimentação a preços acessíveis para a população e trabalhadores. Pode ser financiado por convênios com o Ministério do Desenvolvimento Social e pelo Programa de Aquisição de Alimentos, PAA.

5. Cinema e Espaço Multimídia: auditório para eventos culturais e comunitários. Pode captar recursos do Fundo Setorial do Audiovisual, da Ancine e do BNDES.

6. Integração com o VLT: implantação de passarela ligando o complexo à linha férrea e ao centro expandido. Viável com apoio do PAC Mobilidade Urbana.

7. Zoneamento Especial e Operação Urbana Consorciada: definição de perímetro de requalificação com incentivos para conservar edificações existentes e estimular usos mistos. Pode ter apoio técnico do Iphan e financiamento via outorga onerosa.

O entorno concentra diversos equipamentos urbanos em menos de 1 km, como Praça Sinimbu, Catedral, Assembleia Legislativa, Biblioteca Pública, Museu Theo Brandão, Casa Jorge de Lima, Escola Técnica de Artes, UFAL, SEBRAE e IFAL.

Foto: Lula Castello Branco

A proposta exige articulação entre Governo do Estado, Prefeitura, universidades, entidades profissionais, comerciantes, sindicatos e movimentos de moradia. É possível criar um regime especial de incentivos com isenção de IPTU e tributos por até 30 anos para usos sociais, redução de ITBI e ISS, aplicação do IPTU progressivo e uso da outorga onerosa para financiar habitação, cultura e inovação.

Esses instrumentos já estão disponíveis. O que falta é vontade política. O Governo de Alagoas tem a chance de liderar essa virada urbanística, transformar um problema crônico em solução e deixar um legado positivo para Maceió.

Esses prédios precisam de um destino público. A cidade não pode perder sua memória nem entregar áreas estratégicas à especulação imobiliária.

*Arquiteto urbanista e professor da Ufal