Por Dilson Ferreira*

Na primeira parte deste artigo, apresentei a contradição entre a existência de imóveis vazios ou subutilizados no Centro de Maceió e a realidade de milhares de famílias que convivem com déficit habitacional, ocupações precárias, vulnerabilidade social e falta de moradia adequada.

Essa contradição torna-se ainda mais evidente quando observamos toda a cidade. Segundo o Censo Demográfico de 2022, do IBGE, Maceió possuía 49.760 domicílios particulares vagos, aproximadamente 12,4% do total.

Em 2023, a própria Prefeitura estimou que o Município necessitava de cerca de 46.100 moradias. Já um documento publicado pelo Ministério Público de Alagoas, em 2026, mencionou um déficit próximo de 50 mil unidades. Como não temos dados municipais atualizados e consolidados, essas estimativas demonstram a necessidade de um diagnóstico habitacional público, seguro e metodologicamente confiável.

Isso mesmo! Maceió possui quase 50 mil domicílios vagos e um déficit habitacional de dimensão semelhante. Há muitos imóveis ociosos, muita gente precisando de moradia e aluguéis cada vez mais elevados pela especulação imobiliária.

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Os números demonstram a urgência de uma política capaz de identificar, classificar e aproveitar parte do patrimônio imobiliário já construído. Apesar desse cenário, a expansão habitacional de Maceió continua ocorrendo principalmente em terrenos novos e distantes das áreas centrais, especialmente na parte alta e no litoral norte. Esse modelo favorece a ocupação de novas áreas, inclusive ambientalmente sensíveis, enquanto regiões consolidadas permanecem esvaziadas ou subutilizadas.

Construir longe aumenta os deslocamentos, o custo do transporte e as despesas dos cofres públicos com infraestrutura urbana. A recuperação de imóveis em áreas consolidadas aproveitaria a infraestrutura existente, aproximaria a população do emprego, da educação, da saúde, da cultura e dos serviços urbanos, além de fortalecer a economia local e promover uma ocupação mais eficiente do solo. A ampliação da oferta de moradias também poderia contribuir para reduzir o preço dos aluguéis e regular o mercado imobiliário.

O Programa Minha Casa, Minha Vida permite a requalificação de edificações existentes. Antigos prédios comerciais, hotéis, repartições e edifícios residenciais poderiam ser adaptados para habitação de interesse social, desde que apresentassem viabilidade técnica e econômica.
Para isso, o Município precisa de capacidade técnica, organização institucional e planejamento integrado. As políticas habitacional e urbana não podem ser conduzidas de forma fragmentada entre o IPLAM e os demais órgãos municipais ligados ao desenvolvimento urbano.

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A Prefeitura deve identificar os imóveis viáveis, colaborar na resolução de pendências jurídicas, elaborar estudos e projetos e articular propostas com bancos públicos e programas federais de habitação. Também precisa criar uma política própria de reocupação da cidade, especialmente do Centro, em vez de depender quase exclusivamente da produção privada de unidades habitacionais em áreas isoladas, distantes e com infraestrutura insuficiente.

O programa municipal Minha Casa é Massa, lançado em abril de 2026, prevê subsídios para facilitar o pagamento da entrada na compra do primeiro imóvel. A iniciativa pode ajudar famílias que possuem renda e capacidade de assumir um financiamento, mas não substitui uma política habitacional ampla.

Famílias em extrema pobreza, pessoas desempregadas, moradores de ocupações precárias e pessoas em situação de rua dificilmente conseguirão assumir prestações, mesmo com o subsídio para a entrada. Na prática, o programa concentra sua atuação no apoio à compra de unidades produzidas pela iniciativa privada, reduzindo a participação direta do Município na aquisição de terrenos, elaboração de projetos, contratação de obras e gestão dos empreendimentos. Esse modelo corre o risco de transformar a política habitacional em simples estímulo ao mercado imobiliário, transferindo para as empreiteiras uma responsabilidade que deveria ser coordenada pelo poder público.

A Prefeitura precisa assumir o planejamento e a coordenação da política urbana, garantindo que o interesse público esteja acima dos interesses comerciais e políticos ligados ao setor.

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Maceió também poderia criar um Programa Municipal de Reocupação de Imóveis. O primeiro passo seria elaborar um inventário público dos prédios abandonados e fechados, apresentando a situação física, jurídica, tributária e funcional de cada edificação.
Em seguida, poderiam ser identificados os imóveis aptos a receber habitação social, equipamentos públicos ou empreendimentos de uso misto. O Município também poderia aplicar instrumentos previstos no Plano Diretor de Maceió, instituído pela Lei Municipal nº 5.486/2005, como o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios e o IPTU progressivo no tempo. Em um terceiro artigo, explicarei melhor esses instrumentos e as regulamentações necessárias.

Em um programa de reocupação, o proprietário de um imóvel vazio ou subutilizado poderia ser notificado pelo IPLAM para dar uma utilização adequada à propriedade. Também poderiam ser firmados Termos de Ajustamento de Conduta com apoio do Ministério Público Federal, do Ministério Público Estadual e da Defensoria Pública. Caso o proprietário não cumprisse as obrigações e os prazos estabelecidos, a alíquota do IPTU poderia ser aumentada progressivamente por até cinco anos. Persistindo o descumprimento, o imóvel poderia ser desapropriado pelo Município, conforme o Estatuto da Cidade e a legislação municipal.

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O IPTU progressivo não seria apenas um aumento de imposto. Seria um instrumento de combate à retenção especulativa de imóveis, de estímulo à ocupação responsável e de garantia do cumprimento da função social da propriedade. Como urbanista, defendo que os recursos arrecadados com o IPTU progressivo sejam destinados a um Fundo Municipal de Habitação Social, voltado à aquisição e à requalificação de edificações desapropriadas no Centro e em outras áreas prioritárias.

Ao mesmo tempo, os proprietários interessados em recuperar seus imóveis poderiam receber incentivos fiscais, isenções, assistência técnica em habitação de interesse social e acesso a linhas de financiamento, desde que assumissem compromissos concretos de reforma e ocupação. Uma política eficiente deve combinar obrigações e incentivos: pressionar quem mantém imóveis abandonados durante anos e apoiar quem deseja recuperá-los. É assim que se faz uma gestão urbana responsável.

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O que falta em Maceió, assim como em muitas cidades brasileiras, é uma política pública integrada, articulada ao planejamento urbano e verdadeiramente voltada para a população.

Prédios vazios e pessoas sem moradia não são problemas separados. São duas faces de uma cidade que continua expandindo suas periferias sobre áreas ambientalmente sensíveis, enquanto abandona parte de seu território mais estruturado, acessível e historicamente importante.

Este assunto não termina aqui. No próximo artigo, aprofundarei os instrumentos urbanos existentes para viabilizar essa política habitacional em Maceió.

*Arquiteto e urbanista e professor Doutor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Alagoas.