21 de março de 2025 8:59 por Da Redação
Por Dilson Ferreira*
Maceió tem experimentado um intenso processo de verticalização e expansão urbana, em parte por causa do turismo, especulação imobiliária e busca de imóveis decorrente do crime ambiental nos bairros afundados. Quase sempre, sem a devida consideração pelos impactos ambientais e urbanísticos. Os crimes ambientais na cidade são diários, indo da supressão de árvores até o desmonte de morros e aterros de grotas.
O projeto de um empreendimento imobiliário na Lagoa da Anta levanta questionamentos sérios sobre o modelo de crescimento adotado na cidade, em parte flexibilizado pelos órgãos ambientais municipais, estaduais e federais em Alagoas. Só se toma iniciativa de seguir o regramento ambiental, quando a população denuncia, sai na mídia ou nas redes sociais. Estamos vendo em Maceió surgir empreendimento sem capacidade de infraestrutura para suas implantações, ferindo a legislação ambiental e urbana mínima.
A questão central não é se Maceió deve crescer, mas como deve crescer. Mas voltemos ao empreendimento na lagoa da Anta. Antes de discorrer sobre ele, ainda acredito que a melhor aposta para a Lagoa da Anta seja um parque público que preserve sua área natural, valorizado por esculturas ao redor e integrado a um centro de cultura, economia criativa, turismo e lazer. Agora, imagine esse espaço conectado a um grande corredor verde e caminhável, ligando-se ao Espaço Vera Arruda. Dois parques à beira-mar, integrados e acessíveis — qual cidade teria algo assim?
Voltando ao empreendimento, este caso se supere os problemas jurídicos e de posse e venha a avançar, precisará ser rigorosamente avaliado e planejado dentro das normas ambientais e urbanísticas, assegurando equilíbrio entre desenvolvimento urbano e preservação ambiental. Para isso, é fundamental entender os desafios e apontar soluções que garantam um desenvolvimento responsável, dentro das leis vigentes no país e sem manobras e “jeitinhos”, como observamos no litoral norte, e que culminou na suspensão de licenças de edifícios naquela região.
Por esse motivo, como uma atitude didática para que as pessoas entendam como se faz um processo de forma correta um licenciamento ambiental sério, explicarei de forma resumida:
- O Processo de Licenciamento Ambiental
Para que qualquer empreendimento imobiliário de grande porte possa ser implementado legalmente, é necessário que passe pelo processo de licenciamento ambiental, que avalia seus impactos e define medidas mitigadoras e compensatórias.
O licenciamento segue diretrizes da Política Nacional de Meio Ambiente e deve ser conduzido pelos órgãos licenciadores em Alagoas, sejam municipais (no caso, Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo – SEMURB) ou estaduais (Instituto do Meio Ambiente de Alagoas – IMA)). Caso os impactos do projeto tenham abrangência federal, o IBAMA, Secretaria do Patrimônio da União, IPHAN, ICMBio, dentre outros entes também poderão ser envolvidos.
Quais seriam as Etapas do Licenciamento Ambiental?
Requerimento da Licença Ambiental
Antes mesmo da realização do Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e do Relatório de Impacto Ambiental (RIMA), o empreendedor deve protocolar no órgão ambiental responsável o pedido de licenciamento, apresentando:
- Descrição do empreendimento e justificativa para sua implantação;
- Localização detalhada, incluindo mapas e coordenadas geográficas;
- Estudos preliminares sobre os impactos ambientais, urbanos e sociais;
- Plano de controle ambiental e medidas iniciais para mitigação dos impactos.
Após essa etapa, o órgão ambiental analisa o pedido, aprova ou desaprova. Para este caso da Lagoa da Anta, com certeza seria pedido um Estudo de Impacto Ambiental mais rigoroso, no caso um EIA/RIMA, seguido de outros estudos técnicos complementares.
- A Licença Prévia (LP) é a primeira liberação para os estudos
- Após a apresentação do Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e do Relatório de Impacto Ambiental (RIMA), com avaliação detalhada sobre os impactos do empreendimento viriam a consulta pública e realização de diversas audiências públicas, garantindo a participação da sociedade.
- Seria feita a uma rigorosa avaliação da viabilidade ambiental e identificação de possíveis restrições.
- Definição de medidas preventivas e mitigadoras que devem ser adotadas na construção.
A LP não autoriza o início das obras, mas define diretrizes e requisitos que devem ser atendidos com todo rigor para que o empreendimento possa avançar para a próxima etapa que seria a construção, ou instalação do empreendimento.
- A etapa da Licença de Instalação (LI)
- Será emitida após a aprovação do projeto executivo do empreendimento e o cumprimento das exigências da Licença Prévia (LP).
- Autorização para iniciar as obras, desde que todas as medidas mitigadoras e compensatórias tenham sido devidamente planejadas.
- Implementação de programas de controle ambiental, gestão de resíduos e monitoramento de impactos, dentre outros necessários.
- Fiscalização e monitoramento pelo órgão ambiental para garantir o cumprimento das normas estabelecidas. Caso não atendido a obra pode ser embargada (paralisada).
- O último estágio: a Licença de Operação (LO)
- Concedida após a conclusão da obra e a comprovação de que todas as exigências da LI foram cumpridas.
- Permite o funcionamento do empreendimento, desde que as condicionantes ambientais continuem sendo seguidas.
- Monitoramento contínuo para avaliar possíveis impactos ambientais e sociais durante a operação, sendo concedida nova licença. A Licença de Operação (LO) terá prazo de validade mínimo de 01 ano e máximo de três anos, de acordo com o potencial poluidor-degradador da atividade/empreendimento.
- Impactos Ambientais: Problemas e Soluções
A Lagoa da Anta é uma área sensível para o equilíbrio ambiental desta porção da cidade. Sua vegetação de restinga protegia contra a erosão costeira e contribui para a regulação hídrica da região, evitando alagamentos e a degradação do solo no entorno. A retirada desta vegetação e a degradação da lagoa para a construção de empreendimentos pode gerar diversos impactos.
Problema:
- Supressão da vegetação pode comprometer a estabilidade do solo e acelerar o processo de erosão marinha na região (isso já acontece).
- O aumento da impermeabilização do solo pode intensificar alagamentos no entorno e dificultar a absorção da água da chuva.
- A Lagoa pode sofrer contaminação devido ao escoamento de resíduos e poluentes oriundos da construção e até de vazamento de esgoto como já ocorreu, matando peixes.
Solução:
- Exigir um Plano de Recuperação de Áreas Degradadas (PRAD), que garanta o reflorestamento compensatório em áreas afetadas.
- Implementação de um sistema eficiente de drenagem urbana, capaz de evitar alagamentos e direcionar corretamente as águas pluviais.
- Uso de materiais permeáveis nas áreas externas do empreendimento, reduzindo a impermeabilização do solo.
- Monitoramento contínuo da qualidade da água da Lagoa da Anta, garantindo que não haja impactos negativos ao ecossistema local. Isso não acontece hoje.
- Impactos na Mobilidade Urbana: Problemas e Soluções
O tráfego na região da Lagoa da Anta já enfrenta congestionamentos frequentes, especialmente em horários de pico, causando poluição sonora e do ar. A construção de um empreendimento de grande porte vai sobrecarregar vias que não foram projetadas para esse volume de tráfego.
Problema:
- Aumento significativo do fluxo de veículos pode gerar congestionamentos e piorar o trânsito na região.
- O sistema de transporte público não está estruturado para absorver a demanda adicional que não só o empreendimento na lagoa vai gerar, porém os demais que futuramente se construirão no entorno.
- O projeto pode comprometer a mobilidade ativa, dificultando a circulação de pedestres e ciclistas.
Solução:
- Realização de um amplo Estudo de Impacto de Vizinhança (RIV) para avaliar a real capacidade das vias de absorver o novo fluxo de tráfego.
- Exigir a implementação de contrapartidas, como melhorias viárias, ciclovias e calçadas acessíveis por parte dos empreendedores.
- Preservar o corredor Vera Arruda, como área de mobilidade ativa da região, evitando a aberturas de vias como deseja a prefeitura de Maceió, através da DMTT.
- Estabelecimento de um plano de mobilidade local e com revisão definida, incluindo incentivos para transporte coletivo e redução do impacto viário.
- Impactos na Infraestrutura Urbana: Problemas e Soluções
O crescimento urbano de Maceió precisa ser acompanhado por investimentos em infraestrutura básica, como abastecimento de água, saneamento e energia. A região de Mangabeiras, Cruz das Almas, Jatiúca, possui históricos de deficiência destes serviços. Sem planejamento, essa região corre o risco de enfrentar colapsos nestes serviços essenciais, comprometendo a qualidade de vida dos moradores da região. Volto a dizer o impacto de um empreendimento como esse tem impacto que vai além da lagoa e afetará se não equacionado, toda a infraestrutura destes bairros.
Problema:
- Aumento na demanda por água e energia sem a devida ampliação da infraestrutura pode causar instabilidade nos serviços na região.
- O sistema de esgoto e drenagem pluvial pode não ser suficiente para absorver o crescimento populacional da área, pois o empreendimento induz outros empreendimentos similares pressionando Mangabeiras, Cruz das Almas e Jatiúca. A falta de planejamento pode resultar em impactos negativos no abastecimento e saneamento destes bairros vizinhos. Entre eles línguas sujas na praia, lançando esgoto no mar e comprometendo balneabilidade.
- A falta de drenagem urbana poderá causar novos pontos de alagamentos;
Solução:
- Exigir um Plano de Infraestrutura Urbana, garantindo que o projeto contemple investimentos em abastecimento e saneamento.
- Implementação de um sistema moderno de reuso de água nos novos empreendimentos, reduzindo o consumo e os impactos ambientais.
- Garantia de que os investimentos no setor energético sejam suficientes para evitar sobrecarga na rede elétrica local.
- Questões que Devem Ser Consideradas na Análise do Projeto
Diante dos impactos potenciais do empreendimento, algumas perguntas precisam serem feitas para garantir que a aprovação do projeto esteja em conformidade com as diretrizes ambientais e urbanísticas. Lanço algumas perguntas essências e essa lista de longe não se esgota, pois poderia escrever um artigo extenso só falando delas:
Meio Físico (Solo, Recursos Hídricos e Qualidade Ambiental):
- O solo da área apresenta estabilidade geotécnica para suportar o peso das torres?
- O projeto prevê soluções para evitar erosão e assoreamento da Lagoa?
- Há risco de contaminação do lençol freático devido à ocupação e construção?
Meio Biótico (Fauna, Flora e Ecossistemas Sensíveis):
- Existe um levantamento de espécies ameaçadas de extinção na área do projeto?
- Há um Plano de Recuperação de Áreas Degradadas (PRAD) para compensação ambiental?
- Foram previstos projetos de recuperação da lagoa?
Meio Socioeconômico (Impacto na População e na Economia Local)
- O empreendimento gera benefícios econômicos diretos para a comunidade local?
- Há risco de gentrificação e expulsão de moradores da área, como ocorre na Jatiúca?
- O projeto prevê espaços públicos acessíveis, como parques e áreas verdes para garantir o uso coletivo da população?
Mobilidade Urbana (Trânsito, Transporte Público e Impactos Viários)
- O projeto prevê impactos no fluxo de trânsito da região?
- Há um plano de mitigação de congestionamentos, acessibilidade e investimento em transporte público?
- Existe um estudo sobre o impacto na capacidade da infraestrutura viária local?
Impactos na Paisagem Urbana e na Orla Marítima
- A altura das torres pode gerar sombreamento excessivo na praia e em áreas públicas?
- O empreendimento interfere na linha do horizonte e na identidade visual e na paisagem da cidade? É bom lembrar que se não fosse o cone do Farol, Maceió não teria esse lindo perfil de escala humana na nossa orla que limitou a altura dos edifícios a beira-mar.
- O vento e a circulação de ar nos quarteirões atrás da área do empreendimento, podem ser alterados pelo impacto das construções?
Medidas Mitigadoras e Compensações Ambientais
- O projeto prevê reflorestamento de áreas degradadas como mangues remanescentes e restingas?
- Há contrapartidas para melhorias urbanas e acesso da população à área, bem como de proteção ambiental dos trechos sem restinga da Jatiúca e Cruz das Almas?
- O empreendimento adota medidas sustentáveis, como reaproveitamento de água, tratamento de efluentes, energia solar dentre outros que reduzam a pressão na infraestrutura urbana da área e da lagoa ?
Poderíamos aqui fazem uma longa lista, porém fica essa reflexão dos impactos.
Planejamento Urbano e Gestão Ambiental Como Diretrizes para o Desenvolvimento
O crescimento urbano de Maceió deve seguir normas claras de planejamento e sustentabilidade, garantindo que novos empreendimentos estejam alinhados com as diretrizes ambientais, urbanísticas e sociais. Chega de processos sem transparência pública realizado em balcões de autarquias públicas. Transparência é pilar da administração pública e direito de todos.
Qualquer empreendimento imobiliário deve atender a todas as exigências legais e adotar medidas eficazes para mitigar seus impactos. O licenciamento deve ser rigoroso, garantindo que o empreendimento esteja em conformidade com as diretrizes ambientais e urbanísticas da cidade.
A cidade precisa crescer, mas precisa crescer com planejamento, responsabilidade e equilíbrio. O desenvolvimento urbano de Maceió depende de um modelo que respeite tanto as necessidades da população quanto a preservação do meio ambiente.
Bem eu ainda aposto que um parque público preservando a lagoa.
*É arquiteto, urbanista e professor da Ufal
